El costo de construir un metro cuadrado se triplicó en dólares en los últimos dos años, generando una significativa reducción en los márgenes de ganancia para los desarrolladores. Esta situación ha provocado una marcada desaceleración en el inicio de nuevos proyectos y la finalización de obras ya en curso.

Si bien la incipiente expansión del crédito hipotecario podría representar un impulso para reactivar el sector, los especialistas advierten que el acceso a este financiamiento aún es limitado. Paralelamente, el déficit habitacional continúa en aumento, ya que el crecimiento poblacional supera ampliamente la disponibilidad de nuevas viviendas. Este desequilibrio plantea la amenaza de un impacto negativo en el mercado de alquileres, con una posible reducción de la oferta y un aumento de los precios.

Según datos de la Fundación Tejido Urbano, el costo de construcción en dólares experimentó un incremento del 69% en 2024, el mayor aumento interanual desde 2018. Este notable salto se explica principalmente por un aumento del 26% en el valor de los materiales y una suba del 116% en los costos de la mano de obra.

Alejandro Braña, del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), ilustró la magnitud del aumento al señalar que mientras en 2022 se requerían USD 500 por metro cuadrado para construir, en la actualidad esa cifra se elevó a USD 1.500.

En contraste, el incremento en los costos de construcción medido en pesos muestra una desaceleración, con un aumento del 0,3% en marzo, significativamente inferior a la inflación general. En los últimos 12 meses, la suba acumulada fue del 49,3%.

No obstante, la suba en dólares impacta directamente en los nuevos emprendimientos. “Hay un montón de desarrolladores que no inician los proyectos previstos, incluso con planos aprobados en algunos casos, porque la incertidumbre es muy grande, no dan los costos”, explicó Braña.

Gustavo Weiss, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco), coincidió en que la falta de rentabilidad, a pesar de que se mantienen obras en grandes ciudades, impide alcanzar el volumen de construcción necesario para cubrir la demanda.

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, también observó una disminución en los desarrollos de gran escala y en la construcción de viviendas en el Gran Buenos Aires, especialmente en barrios privados.

A pesar de esto, Gómez Picasso consideró que los costos de construcción de hace tres años, que se encontraban en niveles históricamente bajos por diversos factores, probablemente no regresen a esos valores, sino que tenderán a alinearse con los estándares internacionales.

En este escenario, la expansión del crédito hipotecario podría dinamizar la construcción al estimular la demanda de viviendas. Si bien aún en una etapa incipiente, se registró un aumento significativo en las escrituras con hipoteca: en marzo se firmaron 992, representando el 20% del total, un incremento del 1.042% respecto al mismo mes del año anterior. En el primer trimestre de 2025, se contabilizaron 2.902 hipotecas, casi trece veces más que las 233 del mismo período de 2024.

P.D.J.S.